Wyrzucenie z mieszkania w Holandii – nie takie proste, ale możliwe

W każdym przypadku najemcy muszą: 

• regularnie opłacać czynsz i inne należności (chyba że umowa najmu ich nie przewiduje, ponieważ koszt ponosi pracodawca),
• przestrzegać regulaminu nieruchomości (jeśli takowy istnieje) oraz zasad współżycia społecznego,
• pokrywać koszty drobnych, bieżących napraw,
• w razie poważniejszych awarii wpuścić do mieszkania właściciela, aby ten mógł usterkę usunąć.

W zamian za to właściciel mieszkania zobowiązany jest do: 

• udostępnienia nieruchomości we wskazanym w umowie czasie,
• dokonywania niezbędnych napraw i konserwacji.

W przypadku sporów powstałych pomiędzy najemcą i wynajmującym, jeśli nie uda im się porozumieć co do sposobów ich rozwiązania, mogą się oni zwrócić (lub może to zrobić jedna ze stron) do powołanej przy gminie Huurcommissie.

Jest to organ państwowy, zajmujący się rozwiązywaniem sporów pomiędzy najemcami a wynajmującymi, a w przypadku braku porozumienia uprawniony do wydawania wiążących decyzji. Komisja przeprowadza postępowanie, podczas którego dokonuje oceny zgodności stanu lokalu z umową, wysokości czynszu czy innych kosztów, jakie zobowiązany jest ponosić najemca.

Warto również spróbować dochodzenia swoich praw w gminnym Fair Rent Team (Huurteam), czyli organie powołanym do dbania o uczciwe stosunki pomiędzy wynajmującymi i najmującymi. W ostateczności sprawę można bez problemu skierować do sądu, co powinno dać nam przynajmniej trochę więcej czasu na wyprowadzkę.

Termin wypowiedzenia umowy najmu zależy od rodzaju umowy. Przy najmie krótkoterminowym (Tijdelijk huurcontract) wynosi on co najmniej miesiąc. Z kolei przy najmie długoterminowym (Vast huurcontract) termin wypowiedzenia to od 3 do 6 miesięcy w zależności od długości zamieszkiwania w lokalu.

W przypadku najmu krótkoterminowego umowa kończy się automatycznie w czasie określonym w umowie i nie musi zostać podana przyczyna jej zakończenia. Wystarczy, że wynajmujący poinformuje o tym fakcie najemcę w formie pisemnej co najmniej miesiąc przed końcem umowy.

Przy umowie na czas długoterminowy wynajmujący może dokonać wypowiedzenia jedynie w przypadkach określonych w umowie, albo przewidzianych przepisami, tj: 

• Zaległości z płatnościami. Zazwyczaj aby sąd wydał nakaz eksmisji, najemca musi zalegać z czynszem od 3 miesięcy lub regularnie spóźniać się z płatnościami.
• Najemca powoduje niedogodności dla pozostałych mieszkańców.
• Właściciel musi sam pilnie skorzystać z wynajmowanej nieruchomości.
• Właściciel planuje budowę na terenie lokalu - na takie działanie musi najpierw wyrazić zgodę gmina.
• Najemca nie akceptuje zmian w umowie, np. wyższego czynszu po dokonanej konserwacji budynku.

W ostatnim wypadku najemca ma prawo zwrócić się do wspomnianej Huurcommissie celem ustalenia, czy podwyżka czynszu jest uzasadniona. Jeśli ta stwierdzi, że nie, wówczas właściciel mieszkania nie może powołać się na ten argument i rozwiązać umowy najmu. Jeśli mieszkanie zapewnia pracodawca, może on zastrzec w umowie, że wraz z rozwiązaniem stosunku pracy rozwiązaniu ulega również umowa najmu, a pracownik musi niezwłocznie opuścić lokal.

Gdy najemca odmówi opuszczenia mieszkania, wynajmujący musi wystąpić do sądu z pozwem, aby w ten sposób uzyskać nakaz eksmisji. Sąd rozwiąże umowę wyłącznie w uzasadnionych przypadkach, które wymieniliśmy wyżej – na przykład jeśli najemca zalega z płatnościami lub jeśli z lokalu musi pilnie skorzystać sam wynajmujący.

Do tego etapu procedura eksmisyjna jest więc podobna do polskich przepisów z tą jednak różnicą, że sąd nie orzeka w wyroku o konieczności zapewnienia eksmitowanym lokatorom pomieszczenia czy lokalu zastępczego, a gminy nie mają obowiązku takiego lokalu zapewnić. W Holandii podnosi się ten problem, a Krajowy Rzecznik Praw Obywatelskich i Rzecznik Praw Dziecka wezwali ministra Hugo de Jonge’a, odpowiedzialnego za mieszkalnictwo, do natychmiastowej zmiany przepisów, aby rodziny z dziećmi nie lądowały na ulicy.

Procedura eksmisyjna trwa wiele miesięcy, co daje czas na samodzielne znalezienie nowego mieszkania. Lokatorzy zdani są tu więc na siebie, ale nie pozostają bez żadnych narzędzi. W przypadku bardzo ciężkiej sytuacji finansowej przewidziano specjalny tryb starania się o przyznanie mieszkania z zasobów gminy, tzw. urgente. Po zgłoszeniu się do gminy jej organy indywidualnie oceniają sytuację wnioskującego i na tej podstawie decydują, czy zostanie mu przyznany lokal poza kolejnością.

Wyrzucenie z mieszkania w Holandii nie jest więc możliwe z dnia na dzień, bez ostrzeżenia i bez uzasadnionego powodu, jednak w przypadku rozpoczęcia procedury eksmisyjnej ostatecznie lokator będzie musiał samodzielnie zadbać o zapewnienie sobie nowego miejsca do życia. Polskie przepisy są jednak jeszcze bardziej korzystne, bo zakładają, że nie można nikogo wyrzucić na bruk bez względu na sytuację.

Warto poznać swoje prawa jeszcze przed podpisaniem umowy najmu, a także szczegółowo przeczytać jej warunki, aby wypowiedzenie możliwe było jedynie w uzasadnionych przypadkach.